HDC (HODECO): CƠ HỘI BỨT PHÁ HAY RỦI RO BỦA VÂY - LIỆU ĐÃ ĐẾN THỜI ĐIỂM VÀNG

MS HÀ TRANG - TRƯỞNG PHÒNG PHÂN TÍCH 

LINK ZALO TƯ VẤN 

I. Tổng quan doanh nghiệp

Nhắc đến “Hodeco” (HDC) là nhớ ngay đến một doanh nghiệp BĐS ven biển với vị trí địa lý hưởng lợi lớn: Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi giao thông, du lịch đang dần bật lên mạnh mẽ. Quỹ đất tương đối sạch, dự án The Light City, Ngọc Tước 2… được thị trường quan tâm. Thêm nữa, công ty cũng có các động lực thoái vốn, bán dự án phụ để lấy vốn, cải thiện dòng tiền. 

II. Tình hình kinh doanh 

- Quý II/2025: Doanh thu của HDC giảm rất mạnh (~53% YoY) vì việc bán bất động sản chính yếu chậm, nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng khoảng +15% YoY nhờ khoản thu tài chính lớn – đặc biệt từ việc bán vốn dự án Khu du lịch Đại Dương

- Lũy kế nửa đầu năm 2025: Lãi sau thuế đạt ~ 71,77 tỷ đồng, tăng ~39% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng doanh thu vẫn “lẹt đẹt” so với kế hoạch.

- Báo cáo VCBS dự báo năm 2025 doanh thu ~ 1.202 tỷ đồng (+116,8% YoY), lợi nhuận về tay cổ đông công ty mẹ ~ 185 tỷ đồng (+180,4% YoY). Năm 2026 họ dự báo còn lớn hơn nữa

Lợi nhuận tăng nhiều nhờ các khoản phụ (bán vốn/dự án), không thuần từ hoạt động bán sản phẩm bất động sản như trước; biên lợi nhuận gộp bất động sản có thể bị thu hẹp nếu chi phí đầu vào + vận hành tăng. 

III. Luận điểm đầu tư 

1. Thoái vốn dự án & thu dòng tiền lớn
   Việc bán vốn dự án Đại Dương (và các công ty liên quan) đem lại nguồn thu tài chính đột biến. Nếu sử dụng hiệu quả khoản tiền này để trả nợ, mở bán dự án mới hoặc đẩy nhanh bàn giao, HDC có thể chuyển trạng thái từ “đợi sóng” sang “chung tay ride sóng”
   
   

2. Ghi nhận bán hàng / bàn giao dự án The Light City & Ngọc Tước 2
   Nếu các dự án này được bàn giao đúng kỳ hạn, doanh thu sản phẩm và lợi nhuận sẽ bật lên rõ rệt – điều thị trường thường phản ứng nhanh. VCBS có dự báo cao về doanh thu & lợi nhuận năm 2025 nếu điều này xảy ra
   
   

3. Lợi thế về quỹ đất + vị trí hạ tầng
   Bà Rịa – Vũng Tàu đang được nhắc nhiều: cao tốc, du lịch biển, sân bay quốc tế Long Thành ảnh hưởng lan tỏa, quy hoạch đô thị, khu nghỉ dưỡng ven biển. HDC có quỹ đất ven biển giá vốn thấp hơn nhiều so với các doanh nghiệp mới vào – nếu khai thác tốt, biên lợi nhuận có thể cao hơn kỳ vọng.
   
   

4. Định giá hiện đang chưa phản ánh hết kỳ vọng
   Thị trường đã nhìn thấy một phần nhưng có cảm giác nhiều tiềm năng vẫn chưa được phản ánh vào giá cổ. Nếu năm 2025-26 rất tốt về bàn giao, thu hồi vốn & thoái vốn, thì cổ có thể bật mạnh.
   
   

IV. Định giá & kịch bản

- Base case: Nếu HDC thực hiện tốt các dự án The Light City, Ngọc Tước, thu hồi vốn từ Đại Dương, thì giá có thể lên khoảng 32.000 đồng/cổ phiếu – tương đương định giá hợp lý VCBS đưa ra (~32.037 VND)

- Bull case: Nếu tốc độ bán hàng/bàn giao cao hơn kế hoạch, thị trường BĐS ven biển tăng mạnh, lợi nhuận tài chính từ thoái vốn vượt dự báo → giá có thể lên ~45.000 ‒ 50.000 đồng

- Bear case: Nếu chi phí đầu vào tăng mạnh, bán dự án & bàn giao chậm, hoặc thị trường BĐS có tín hiệu xấu / lãi suất & tín dụng bị siết lại → giá có thể rớt về vùng ~25.000 ‒ 28.000 đồng/cổ

V. Rủi ro 

- Việc lợi nhuận tăng mạnh nhờ bán vốn/dự án phụ có thể không lặp lại nếu không có đường thoái vốn mới hoặc nếu thị trường mua không tốt.

- Dự án bất động sản bàn giao trễ, pháp lý chậm hoặc bị điều chỉnh quy hoạch rất nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề này.

- Giá vật liệu, nhân công, chi phí vận chuyển, chi phí tài chính (lãi vay) tăng cao – có thể ăn mòn biên lợi nhuận.

- Tín dụng bất động sản & lãi suất vẫn là rủi ro lớn – nếu ngân hàng thắt chặt cho vay thì việc tiêu thụ sản phẩm BĐS có thể giảm.

- Tâm lý thị trường – cổ đã tăng gần đây, nếu tin tốt đã được giá phản ánh phần nào rồi thì phản ứng tiếp theo có thể nhẹ hơn kỳ vọng.

VI. Kết luận 

- Nếu bạn là người thích cơ hội, muốn lợi nhuận tiềm năng cao – mình khuyên nên mua nhẹ từ bây giờ, đặc biệt khi có thông tin chuẩn về bàn giao hoặc thoái vốn.

- Nếu bạn thận trọng, nên giữ một phần vốn nhỏ, xem các quý tới HDC thực hiện ra sao trước khi vào mạnh hơn.

VII. Hành động

“HDC đang đứng ở ngã ba đường: nếu có thông tin bàn giao / thoái vốn tốt tung ra, có thể sẽ bật mạnh. Bạn muốn là người vào sớm trước đám đông, hay chỉ nhìn lại và thốt lên: ‘Giá mà mình mua sớm hơn’?”

Dữ liệu được cập nhật, tổng hợp từ các CTCK, Doanh Nghiệp và các nguồn dữ liệu thứ cấp. Phân tích được thực hiện bởi Chứng Khoán Thịnh Vượng